Résidence principale et succession

Vue d’ensemble

La résidence principale bénéficie d’un traitement fiscal privilégié au Canada : l’exemption pour résidence principale permet d’éliminer en totalité ou en partie le gain en capital réalisé lors de sa vente. Cette exemption s’applique également au moment du décès, lorsque le défunt est réputé avoir vendu tous ses biens à leur juste valeur marchande (disposition réputée).

Pour de nombreuses familles québécoises, la résidence constitue l’actif le plus important de la succession. Comprendre comment fonctionne l’exemption, comment elle s’applique au décès et quelles stratégies de planification sont disponibles pourrait avoir un impact fiscal considérable sur la succession.

L’exemption pour résidence principale

Qu’est-ce qu’une résidence principale?

Pour être admissible à titre de résidence principale, un bien doit répondre à certains critères (vérifié 12 avril 2026 — Agence du revenu du Canada, art. 54 de la Loi de l’impôt sur le revenu) :

• Il doit s’agir d’un logement (maison, condo, chalet, maison mobile, unité de coopérative d’habitation)
• Il doit être normalement habité au cours de l’année par le contribuable, son conjoint ou un de ses enfants
• Le terrain ne doit généralement pas excéder un demi-hectare (5 000 m²), sauf si l’excédent est nécessaire à l’usage du logement

Un chalet peut donc être admissible comme résidence principale s’il est normalement habité durant l’année par le contribuable ou un membre de sa famille.

La règle d’une désignation par unité familiale

Depuis 1982, une seule résidence principale peut être désignée par unité familiale par année. L’unité familiale comprend le contribuable, son conjoint (marié ou de fait) et les enfants mineurs non mariés (vérifié 12 avril 2026 — Agence du revenu du Canada).

Cela signifie que si un couple possède à la fois une maison en ville et un chalet, il ne peut désigner qu’un seul de ces biens comme résidence principale pour chaque année. Cette restriction est au cœur de la planification fiscale liée à la résidence principale.

Comment l’exemption s’applique au décès

Au décès, le défunt est réputé avoir vendu tous ses biens à leur juste valeur marchande (JVM) immédiatement avant le décès. C’est la disposition réputée prévue à l’article 70(5) de la Loi de l’impôt sur le revenu (vérifié 12 avril 2026 — Agence du revenu du Canada).

Pour la résidence principale, cela signifie que :

1. Le gain en capital est calculé : JVM au décès moins le prix de base rajusté (PBR)
2. L’exemption pour résidence principale peut être appliquée pour réduire ou éliminer ce gain
3. Si l’exemption couvre la totalité du gain, aucun impôt n’est dû sur la résidence

La formule d’exemption

L’exemption pour résidence principale se calcule selon la formule suivante :

Exemption = Gain × (1 + nombre d’années de désignation) / nombre d’années de propriété

Le « 1 + » dans la formule est une disposition transitoire qui accorde une année supplémentaire de désignation, ce qui est particulièrement utile lorsqu’un contribuable a changé de résidence principale au cours de sa vie.

Exemple concret

Supposons que le défunt a acheté sa maison en 2005 pour 250 000 $ et que la JVM au décès en 2026 est de 550 000 $.

• Gain en capital : 550 000 $ - 250 000 $ = 300 000 $
• Années de propriété : 21 (2005 à 2025, inclusivement)
• Si la maison est désignée comme résidence principale pour les 21 années : exemption = 300 000 $ × (1 + 21) / 21 = 300 000 $ × 22/21 = 314 286 $
• Puisque l’exemption (314 286 $) dépasse le gain (300 000 $), la totalité du gain est exemptée

Le gain est entièrement éliminé et aucun impôt n’est payable sur la résidence.

Quand l’exemption ne couvre pas la totalité du gain

L’exemption pourrait ne pas couvrir la totalité du gain dans certaines situations :

Propriétés multiples

Si le défunt possédait à la fois une maison et un chalet, il n’a pu désigner qu’un seul bien comme résidence principale par année. Le gain sur le bien non désigné serait imposable. Le liquidateur doit effectuer un calcul comparatif pour déterminer quelle répartition des années de désignation entre les deux propriétés produirait le résultat fiscal le plus avantageux (vérifié 12 avril 2026 — Agence du revenu du Canada).

Changement d’usage

Si la résidence a été convertie en immeuble locatif (ou l’inverse) à un moment donné, les années durant lesquelles le bien n’était pas utilisé comme résidence pourraient ne pas être admissibles à la désignation, sauf si un choix fiscal (article 45(2) ou 45(3) de la LIR) a été effectué en temps opportun.

Terrain excédentaire

Si le terrain associé à la résidence excède un demi-hectare et que l’excédent n’est pas nécessaire à l’usage du logement, le gain attribuable au terrain excédentaire n’est pas couvert par l’exemption.

Le rôle du liquidateur : formulaires et désignation

Le liquidateur est généralement tenu de produire les formulaires appropriés pour désigner la résidence principale du défunt et réclamer l’exemption (vérifié 12 avril 2026 — Agence du revenu du Canada).

Formulaire T1255

Le formulaire T1255 (Désignation d’un bien comme résidence principale par le représentant légal d’une personne décédée) est le formulaire spécifique que le liquidateur doit produire avec la déclaration de revenus finale du défunt. Ce formulaire permet de désigner le bien comme résidence principale pour les années appropriées et de calculer l’exemption.

Formulaire T2091

Le formulaire T2091 (Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier) est utilisé pour les dispositions effectuées du vivant du contribuable. Dans le contexte d’une succession, c’est le T1255 qui est généralement requis.

Importance de produire le formulaire

Depuis 2016, la production du formulaire de désignation est obligatoire pour réclamer l’exemption, même si le gain est entièrement éliminé. Le défaut de produire le formulaire pourrait entraîner une pénalité et, dans certains cas, la perte de l’exemption.

Le chalet et la résidence secondaire

La question du chalet est l’un des enjeux les plus courants en planification successorale au Québec. Voici les considérations importantes.

Choix de la désignation

Lorsque le défunt possédait à la fois une maison et un chalet, le liquidateur doit déterminer la répartition optimale des années de désignation. En règle générale, il est souvent plus avantageux de désigner comme résidence principale le bien dont le gain annuel moyen est le plus élevé.

Calcul comparatif

Pour faire le meilleur choix, le liquidateur devrait calculer :

1. Le gain annuel moyen sur la maison (gain total / années de propriété)
2. Le gain annuel moyen sur le chalet (gain total / années de propriété)
3. Attribuer les années de désignation au bien avec le gain annuel moyen le plus élevé, puis les années restantes à l’autre bien

Ce calcul peut être complexe, surtout si les dates d’acquisition et les périodes de propriété diffèrent. Il est fortement recommandé de consulter un comptable ou un fiscaliste.

Le transfert au conjoint survivant

Lorsque la résidence est léguée au conjoint survivant (marié ou de fait), un roulement automatique s’applique : le bien est transféré au conjoint au prix de base rajusté (PBR) du défunt, sans gain en capital immédiat. L’impôt est reporté au moment où le conjoint survivant disposera du bien ou à son propre décès (vérifié 12 avril 2026 — Agence du revenu du Canada, art. 70(6) LIR).

Le choix d’opter hors du roulement

Le liquidateur peut choisir de ne pas appliquer le roulement et de plutôt déclarer une disposition à la JVM au décès. Cette option pourrait être avantageuse dans certaines situations :

• Si le défunt a des pertes en capital inutilisées qui pourraient être appliquées contre le gain
• Si l’exemption pour résidence principale peut éliminer la totalité du gain
• Si le conjoint possède déjà une résidence et qu’un « nouveau » PBR plus élevé réduirait l’impôt futur

Cette décision est complexe et nécessite une analyse fiscale approfondie.

Stratégies de planification

Désigner avant le décès

Il peut être utile de planifier à l’avance quelle propriété sera désignée comme résidence principale et pour quelles années. Cette planification devrait être documentée et communiquée au liquidateur afin de faciliter la prise de décision au moment du décès.

Tenir des registres détaillés

Le liquidateur aura besoin de connaître le coût d’acquisition original de chaque propriété, le coût des rénovations et améliorations (qui augmentent le PBR), les dates d’acquisition et de disposition, et les années de résidence effective. Conserver ces documents facilite considérablement le travail du liquidateur.

Envisager une vente avant le décès

Dans certaines situations, la vente de la résidence secondaire (chalet) du vivant du propriétaire pourrait être avantageuse, car elle permet de réclamer l’exemption pour résidence principale et de réinitialiser la base fiscale. Cette stratégie doit toutefois être évaluée dans le contexte global de la planification successorale.

Particularités québécoises

Le Québec n’impose pas de taxe sur les gains en capital distincte de la taxe fédérale. Toutefois, l’inclusion du gain en capital dans le revenu imposable affecte l’impôt du Québec de la même manière que l’impôt fédéral. L’exemption pour résidence principale s’applique de la même façon au niveau fédéral et provincial (vérifié 12 avril 2026 — Revenu Québec).

Quelques points propres au Québec :

• Le taux marginal combiné (fédéral + Québec) sur les gains en capital peut atteindre environ 26,65 % pour les premiers 250 000 $ de gains en capital et environ 35,54 % pour l’excédent, ce qui rend l’exemption d’autant plus précieuse
• Le patrimoine familial (pour les couples mariés ou en union civile) peut affecter la valeur de la résidence dans le contexte du partage au décès, indépendamment de l’enjeu fiscal
• Les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) s’appliquent lors du transfert d’un immeuble, mais certaines exemptions existent pour les transferts en ligne directe (parent-enfant)

Foire aux questions

Le liquidateur peut-il désigner la résidence principale du défunt?

Oui. Le liquidateur (représentant légal du défunt) est la personne habilitée à produire le formulaire T1255 et à désigner la résidence principale pour les années de propriété du défunt. C’est une responsabilité importante du liquidateur dans le cadre de la déclaration de revenus finale.

Qu’en est-il si le défunt n’était pas résident canadien?

Les non-résidents du Canada ne peuvent généralement pas réclamer l’exemption pour résidence principale sur un bien situé au Canada, sauf pour les années où ils étaient résidents. La disposition réputée au décès engendrerait un gain en capital imposable au Canada, sous réserve des conventions fiscales applicables.

Un duplex peut-il être désigné comme résidence principale?

Oui, mais seulement la partie utilisée comme résidence par le défunt. Si le duplex comprenait un logement occupé par le défunt et un logement locatif, seule la partie résidentielle serait admissible à l’exemption. Le gain attribuable à la partie locative serait imposable.

Si le conjoint hérite de la maison, doit-il payer de l’impôt immédiatement?

Non. Grâce au roulement automatique au conjoint (art. 70(6) LIR), le bien est transféré au conjoint survivant au PBR du défunt, sans gain en capital immédiat. L’impôt est reporté au moment où le conjoint survivant disposera du bien ou à son propre décès.

Bon à savoir

• Depuis 2016, il est généralement requis de produire un formulaire de désignation (T2091 ou T1255) pour réclamer l’exemption pour résidence principale, même si le gain est entièrement éliminé. Le défaut de production pourrait entraîner une pénalité.
• Les années de désignation ne peuvent pas être « partagées » entre le fédéral et le provincial — la même désignation s’applique aux deux niveaux.
• Le gain en capital est inclus à 50 % dans le revenu imposable pour les premiers 250 000 $ et à 66,67 % pour l’excédent (règles applicables depuis juin 2024). L’exemption pour résidence principale s’applique avant le calcul du taux d’inclusion.
• Il est recommandé de consulter un comptable ou un fiscaliste pour les situations complexes, notamment lorsque plusieurs propriétés sont en jeu ou lorsqu’un changement d’usage a eu lieu.

Ce guide ne remplace pas les conseils d’un notaire ou d’un avocat.